冯海宁

　　作为中国楼市[LouShi]的 “风向标”城市[ChengShi]，北上广最近围绕“限”字打出重拳，自然引发市场强烈关注。显然，舆论不仅会关注相关部门为何此时祭出“限之剑”，也会关注其他城市[ChengShi]是否跟风效仿，更会关注市场在“限”之后如何演变。

　　楼市[LouShi]最近的确有异常变化，但仅仅体现在开发商集中[JiZhong]抢地上。从相关数据来看，9月份北上广楼市[LouShi]成交量均呈现下跌之势。有中介机构数据显示，截至9月20日，9月份全国主要的54个城市[ChengShi]楼市[LouShi]住宅总签约为159897套，相比8月同期的167375套，下调幅度达到了4.5%。在价格方面，国家统计局重点监测的70个大中城市[ChengShi]，8月份房价环比上涨城市[ChengShi]数量减至36个，涨幅均未超0.6%。

　　也就是说，最近的楼市[LouShi]异动情况[QingKuang]并不复杂，只有抢地潮在唱“独角戏”，房价与成交量并没有显示出“金九”行情。此次让人相对意外的是广州“限售令”，尽管此前限售在很多地方存在过，但政府层面似乎很少公开限售，据笔者所知，以往的限售大都是内部通知、口头通知，而据经济之声《央广财经评论》报道，广州的这个做法，开创了商品房限售的先河。

　　在笔者看来，北上广楼市[LouShi]此时之所以祭出“限之剑”，有三个主要原因：其一，土地[TuDi]市场有异常变化。一方面，由于今年土地[TuDi]出让任务完成情况[QingKuang]不理想，影响了明年用地指标，再加上各地政府财政收入压力很大，因此，各地方土地[TuDi]市场集中[JiZhong]“开闸放水”。以温州为例，一次性就推出52宗共计3220亩土地[TuDi]，相当于过去几年当地出让土地[TuDi]的总和。

　　另一方面，开发商拿地热情很高。这不仅是因为地方政府集中[JiZhong]放地，此时拿地成本较低（部分区域的地块价格几乎回到了2008年），而且还与开发商的资金有很大关系。今年货币政策有所放松让开发商融资相对容易，楼市[LouShi]回暖也让开发商销售回款情况[QingKuang]较好，使得拿地有了资金。

　　笔者注意到，最近不仅北京等地高度重视土地[TuDi]市场监管，国土部也很重视市场变化。尽管国土部相关负责人9月26日表示，虽然近两个月一些城市[ChengShi]开始相对集中[JiZhong]推出土地[TuDi]，部分房企加大了拿地力度，但地价变化不大，土地[TuDi]市场总体平稳，尚未出现过热。但是，国土部也要求做好地价动态监测，防止高价地扰乱市场预期。

　　北京停止10地块出让就是为了防止抢地潮、高价地扰乱市场预期，而北上广限购从严或公开限售，则是通过干预市场预期让开发商理性拿地。不过，围绕“限”字做文章，可能收到的效果极其有限，因为真正能影响市场预期的，并不是临时性的限制政策，而是长效政策、改革措施。如果频繁集中[JiZhong]运用临时政策工具，会让市场误以为，房产税、土地[TuDi]财政改革等长效措施还没有准备好，还不能很快出台。

　　其二，此时祭出“限之剑”是针对“金九银十”而来。虽然“金九”即将过去，也没有出现“金九”行情，但“银十”未到，情况[QingKuang]不明。从以往情况[QingKuang]看，“十一”黄金周也是楼市[LouShi]黄金周，是集中[JiZhong]看房、买房的高峰期。因此，提前加强限购以防止“十一”期间以及“十一”之后楼市[LouShi]升温过快。而且，今年“金九银十”前后国内外形势有所不同，比如，美国推出第三轮量化宽松政策，中国各地也投资各种重大项目“稳增长”，这些因素对楼市[LouShi]的影响可能会逐渐显现出来，所以北上广在提前为楼市[LouShi]降温。

　　最后，在笔者看来，楼市[LouShi]调控与监管，既要着眼于当前，更要着眼于长远，着眼于民生诉求。