仲量联行最近发布2012年第三季度广州房地产市场回顾报告指出，2012年第三季度，全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼[XieZiLou]租赁[ZuLin]市场。外贸增速下降对出口型企业[QiYe]租户，例如贸易、物流和国际电子商贸类企业[QiYe]的影响逐渐呈现。

　　写字楼[XieZiLou]租赁[ZuLin]需求放缓

　　今年三季度，国内外经济放缓，暂时还没有显现反弹迹象，持续影响广州甲级写字楼[XieZiLou]租赁[ZuLin]需求。外贸增速下降对出口型企业[QiYe]租户的影响逐渐呈现，例如，贸易、物流和国际电子商贸类企业[QiYe]的写字楼[XieZiLou]需求在三季度均出现下降，部分该类跨国企业[QiYe]宣布未来将缩小办公规模或整合多个办公场所。但与此相反，专业服务业和保险企业[QiYe]在本季继续其扩张态势。受租户紧张的租金[ZuJin]预算影响，本季租赁[ZuLin]需求更多地集中在位于越秀区的写字楼[XieZiLou]和天河中央商务区的旧有写字楼[XieZiLou]。

　　仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示，“三季度，由于整体市场需求疲弱，对位于珠江新城原有或即将建成的写字楼[XieZiLou]影响较大，开发商需以减租或其他优惠来吸引企业[QiYe]入驻，使该区新竣工的写字楼[XieZiLou]租金[ZuJin]继续下调。而越秀区的写字楼[XieZiLou]租赁[ZuLin]需求在本季有上升趋势，该区租金[ZuJin]也有所上扬。”从整体看，三季度甲级写字楼[XieZiLou]租金[ZuJin]大致保持稳定，环比小幅下降0.9%至每月每平方米153元（基于建筑面积）。

　　不过，本季活跃的投资交易刺激写字楼[XieZiLou]资本值上升，投资性和自用企业[QiYe]买家继续支撑投资市场。位于珠江新城新推售的大厦继续受到追捧，纷纷吸引国内一些能源类、金融类、制造业等企业[QiYe]购置一层或以上的写字楼[XieZiLou]，例如某国内基金公司在珠江新城某甲级商厦买下约10层写字楼[XieZiLou]。

　　鉴于国内未来经济增速放缓以及部分行业盈利情况低于预期的忧虑，这将使外商投资力度减弱，进一步影响写字楼[XieZiLou]租赁[ZuLin]需求增长。2012年和2013年的全年新增供应量将分别超过60万平方米和40万平方米，其中约30万平方米将于今年四季度竣工，预计大体量新供应将推高整体空置率。马炜图预料，上述各项综合因素将在短期内为租金[ZuJin]带来压力，预计大厦业主将推出有更多租赁[ZuLin]优惠方案以吸引租户入驻。

　　零售地产空置率保持低位

　　国内外经济放缓持续影响本地消费者信心，消费力呈疲软态势。本季零售商的整体运营压力增大，有个别百货公司公布上半年利润出现下滑。零售增长放缓，再加上营运成本增加，部分本地服饰品牌零售商暂停扩充计划。仲量联行广州及深圳零售地产部总监林世松指出：“尽管今季市场普遍不景，仍有部分受欢迎的内、外资品牌和大型餐饮企业[QiYe]脱颖而出，在逆市中表现出其对广州市场的信心。”三季度较为显著的租赁[ZuLin]交易主要包括：雅诗兰黛、契尔氏和俏江南都同时选址天河城并开设广州首家直营分店；Sony Store在太古汇开设全球最大、约2800平方米的直营店于本季正式开业。

　　至三季度末，广州优质商铺总存量约达170万平方米；受新增供应影响，全市优质商铺空置率从二季度的1.3%微升至本季的2.3%。

　　随着零售消费持续减弱，加上大部分商场租金[ZuJin]升幅放缓，三季度优质商铺平均租金[ZuJin]升幅呈现明显减速，环比轻微增长仅0.4%至每月每平方米808元（基于实际面积）。由于租金[ZuJin]回报下滑，投资者态度更谨慎。本季度资本值的上升也轻微减速，环比小幅上升 1.6%，升幅比上季度减少 1.4个百分点。

　　林世松预计未来将有更多零售商调整市场战略及暂缓扩张计划。个别表现欠佳的商场将继续面对招租压力的挑战，甚至有可能面临部分零售商迁出的困境。由于租户议价能力上升，预期未来12个月整体租金[ZuJin]的升幅将减缓，同比增长约5%-8%。

　　豪宅成交量稳步回升

　　今年7至8月全市新建商品住宅销售成交近152万平方米，较去年同期上升超过75%。三季度全市豪宅成交量也稳步回升，主要来自2011年推出项目的剩余单位。

　　仲量联行广州研究部高级经理曾丽预期，年内豪宅市场房价大体保持稳定，大幅反弹的可能性较低。“从目前形势分析，2013年中国经济增长有可能继续放缓，中央政府进一步出台住宅限购的可能性较低；同时，放松目前政策的可能性也不大，以防止房价大起大落。鉴于广州核心地段豪宅新供应整体仍偏紧，我们预期房价仍存在上升空间，特别是越来越多高端项目的涌现将进一步推高豪宅平均资本值。”

　　物流园租赁[ZuLin]需求减弱

　　仲量联行广州工业部总监张宁表示，“鉴于国内消费呈减弱态势，非保税区物流园的租赁[ZuLin]需求有所减弱。但仍有部分如淘宝等具有实力的企业[QiYe]继续入市，其中新竣工物流园较受青睐。与此同时，个别国外电子商务企业[QiYe]如美国亚马逊公司也加强在华南区的部署。”

　　三季度，受部分空置率较低的非保税区物流园租金[ZuJin]上升带动，本季度物流园平均租金[ZuJin]仍保持上升态势，但环比升幅仅1.6%，达每年每平方米355元。

　　受国内外经济放缓和租赁[ZuLin]需求疲软的共同作用，部分物流园调整计划推迟竣工日期。张宁认为：“今年全年的新增供应将会比预期的减少，共约33万平方米。租金[ZuJin]方面，我们预期未来12个月内将谨慎乐观，同比升幅约4%-5%。”