晨报记者 张昱欣

　　回望全年，专业机构将2012年申城二手房[ErShouFang]市场划分为回暖、突破和暖冬三个阶段，而整体成交则紧随波段出现盘升趋势。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部数据统计显示，上半年（1－6月份）上海二手房[ErShouFang]总成交套数约8万套，下半年截至11月份，二手房[ErShouFang]总成交套数超过9万套，由此可以推断，下半年成交量将超上半年近两成。而随着下半年二手房[ErShouFang]成交平稳递增，致使挂牌量明显减少。据网上房地产数据显示，6月底，上海二手房[ErShouFang]挂牌量为16.2万套，而截至12月13日，二手房[ErShouFang]挂牌量为14.9万套，减少约8%。

　　纵观全年申城二手房[ErShouFang]市场不难发现，自今年2月份开始，二手房[ErShouFang]成交量、价均以向上平稳的态势发展，2月份突破1万套，7月份二手房[ErShouFang]成交套数突破2万套，年尾11月份再次突破2万套大关。机构数据显示，2012年二手房[ErShouFang]市场经历了三段个不同波段的市场表现，而三个波段分别代表着上海二手房[ErShouFang]市场的回暖、突破和暖冬，三个波段的时间段分别对应为3月、7月、11月。

　　波段一：3月份 二手房[ErShouFang]市场回归基准线

　　春节后楼市利好消息频出以及传统楼市季节性成交的到来，2012年3月全市二手房[ErShouFang]成交回升至1.5万套水平线上方，为此前14个月以来新高。

　　由于2月份入市的客户以首次购房者和置换型客户为主，刚需板块表现抢眼。而二手高端住宅聚集区也出现节后逆势回升的行情，长宁古北、浦东联洋、陆家嘴(600663,股吧)等高端二手房[ErShouFang]聚集区域，2月份带看量逐步提升，成交量也出现明显回升，因此3月份受市场利好应先，成交呈上扬态势。

　　波段二：7月份 二手房[ErShouFang]成交突破2万套

　　4、5、6月份市场不同程度回暖，7月份申城二手房[ErShouFang]成交创下年内新高。机构监测数据显示，7月间，全市二手房[ErShouFang]成交套数达2.11万套，自2011年1月后成交首次重回2万套水平。

　　业内人士分析认为，7月二手房[ErShouFang]成交增量，主要原因在于上海本地及企业法人类买家需求上升。上海本地置换人群入市意愿提升，也从其总价成交结构中得以体现。7月间上海本地买家成交的二手房[ErShouFang]中，总价150万以上二手房[ErShouFang]成交占比为28.8%、比前一个月提升1.8%；而总价90万－120万二手房[ErShouFang]成交占比为18.5%、也较前月提升1.5%。伴随着买家需求结构变化，各区域二手房[ErShouFang]成交占比也出现变动。包括黄浦区等中心区域在内，面向本地改善型需求的二手房[ErShouFang]源成交开始活跃。

　　波段三：11月份 “暖冬”量价齐升

　　21世纪不动产上海区域市场研究部11月份监测数据显示，8、9、10月份连续3个月的平稳成交后 （均高于1.7万套），11月份全市二手房[ErShouFang]成交套数为2.09万套，环比激增21%。成交均价环比上升6%，为1.70万元/平方米；同比上涨8%。自年内7月成交阶段性高点（2.11万套）过后，单月成交再次突破两万套。通过数据分析发现，进入今年四季度后，本市改善型需求持续发力，刚需购房者则保持平稳入市的姿态。