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根治小产权房关键在推动农村土地流转--亲民维稳网络舆情监测室
2013-03-02

  本报记者 万晶

  今年以来,北京、深圳等地整治小产权[ChanQuan]房、探索土地[TuDi]管理制度改革的举动颇受关注。接受中国证券报记者采访的业内专家普遍认为,未来在推进城镇化的进程中,根治小产权[ChanQuan]房关键在于建立农村土地[TuDi]流转制度,打破城乡土地[TuDi]二元结构,而在现有条件下,不妨考虑通过合法程序将小产权[ChanQuan]房纳入保障房体系之中。

  推动农村土地[TuDi]流转

  北京在清理整治中,要求杜绝出现新的“小产权[ChanQuan]房”,对在建在售的,坚决处理立即叫停,对多年形成的,通过分析原因,分类研究处理办法。深圳已选取沙井街道共和社区和平湖街道山厦社区作为土地[TuDi]管理制度改革试点社区。小产权[ChanQuan]房对应的土地[TuDi]使用权不能正常交易,但多年来建造、销售和购买小产权[ChanQuan]房的行为屡禁不止,成为城市化过程中的一道难题。

  业内人士分析,小产权[ChanQuan]房问题的实质是宅基地使用权不能自由流转、集体土地[TuDi]使用权不能进入一级市场流转,归根结底是城乡土地[TuDi]所有权的二元结构问题。在新型城镇化思路下,要想彻底根治小产权[ChanQuan]房问题,在于进行相关制度的改革和创新,打破城乡二元制度结构,建立健全农村土地[TuDi]流转制度。

  对于未来城镇化过程中农村土地[TuDi]权利的问题,中国人民大学叶裕民教授表示,不能再靠牺牲农民土地[TuDi]财产权[ChanQuan]利降低工业化、城镇化成本,有必要、也有条件提高农民在土地[TuDi]增值收益中的分配比例。在推进城镇化的进程中,应当消除一切针对进城农民的歧视性政策;完善土地[TuDi]征用制度,让农民能够凭借土地[TuDi]权利参与并分享城镇化的利益。

  多位专家表示,集体土地[TuDi]征地补偿提高乃大势所趋,这有助于农村土地[TuDi]问题的理顺,并将为中国进一步推进城镇化铺平道路。未来土地[TuDi]管理法规有望进行更多修订,农民可能成为农村集体土地[TuDi]交易的主体。一旦农村集体土地[TuDi]能够交易,小产权[ChanQuan]房问题便迎刃而解。

  浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰也表示,在未来城镇化过程中,应让农民可以流转自己的部分集体土地[TuDi]。

  纳入保障房体系

  通过一定程序、利用合法手段,由政府支付一定补偿,将小产权[ChanQuan]房纳入城市保障房体系之中,被许多专家认为是当前形势下处理已经存在的小产权[ChanQuan]房的可行措施之一。

  伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示,在城乡二元体制短时间内难以改变的前提下,清理“小产权[ChanQuan]房”过程中除了遵循现行法律之外,重点还需平衡各方利益。在建设过程中,如果小产权[ChanQuan]房符合农民集体土地[TuDi]使用制度,有利于土地[TuDi]节约集约利用,并给予农民集体合理合法的补偿,可以尝试通过租赁方式实现小产权[ChanQuan]房权属的合法化,可将此类住房纳入城市保障房建设体系之中,解决住房市场的当务之急。

  胡景晖表示,如果建设过程中,小产权[ChanQuan]房属于违法占用耕地,或者不利于土地[TuDi]节约集约利用,或者农民集体未得到合理合法的补偿,小产权[ChanQuan]房项目需要坚决予以撤销,项目所在地能够还原的耕地尽量恢复原貌。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为,目前很多地方保障房房源严重不足,相应的土地[TuDi]供应也欠缺,应当以此为基础,寻找改革突破点。此前,深圳土地[TuDi]管理制度改革提出的“部分小产权[ChanQuan]房转保障房”,具有借鉴意义。在建或建好尚未出售的小产权[ChanQuan]房,由政府出面支付部分资金补偿村集体,获得项目使用权,再将其作为保障房房源进行租赁分配,社会效益更大。

  同策咨询研究中心总监张宏伟提出,试点处理小产权[ChanQuan]房大致有两个办法,第一个办法是购房者通过支付“转化费用”将小产权[ChanQuan]房转正,从而使小产权[ChanQuan]房拥有合法的商品住房身份和地位,政府还有可能从小产权[ChanQuan]房转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益;第二个办法是地方政府购买大量小产权[ChanQuan]房,完成保障性住房的建设任务,购买商品需求资金量比较大,有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜。



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