上海同策咨询研究中心总监 张宏伟/文

　　市场[ShiChang]压抑了许久，2012年以来的政策微调定向宽松已使楼市基本面逐步好转，在此市场[ShiChang]背景下，“暖冬”与“翘尾”行情出现。有实力的高周转企业、央企地产企业早已开始融资、拿地，提前布局下一轮市场[ShiChang]发展机会，局部“日光盘”、“地王”现象重现，又让市场[ShiChang]多了一些色彩。

　　从全国来看，房价[FangJia]不断坚挺并且保持微幅上涨已成为现实。2013年1月18日，国家统计局发布2012年12月新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况显示：与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有54个。与上年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有40个。房价[FangJia]自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。

　　从房价[FangJia]上涨的背后因素来看，政策微调定向宽松是房价[FangJia]上涨前提，市场[ShiChang]基本面好转与回暖是房价[FangJia]上涨的基础，企业资金面不再紧张是驱动性因素。从企业角度来讲，开发商“炒房价[FangJia]”的营销动作主要还是促成自住需求购房者达成成交，以改观2012年“以价换量”导致的企业利润率下滑的现状。

　　从个案价格变化情况来看，2012年上半年全国市场[ShiChang]尚有10~20%甚至更大幅度的降价现象，但到下半年已基本没有。

　　从当前来看，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场[ShiChang]背景下，政策面不再强调促使房价[FangJia]合理回归，同时在2013年鼓励改善型需求入市，在市场[ShiChang]基本面开始出现逐步好转的市场[ShiChang]背景下，房价[FangJia]不可能重回大幅降价的市场[ShiChang]环境。

　　2013年“自住+改善”两股市场[ShiChang]力量将助推整个市场[ShiChang]基本面好转。基本面的好转与CPI的通胀因素，将进一步影响未来房价[FangJia]向小幅上涨的道路迈进。

　　从开发商定价角度来讲，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场[ShiChang]主流和趋势，今年上半年仍然会保持这样的趋势，但是到了下半年，如果政策面没有发生变化，在基本面回暖、通胀预期不断加大的市场[ShiChang]背景下，那么就有可能很难再出现促销降价的现象了，房价[FangJia]会走上持续上涨这样的通道。

　　尽管短期内房价[FangJia]仍然表现为小幅上涨的迹象，但是并不代表房价[FangJia]没有大幅反弹的风险。因此，在基本面逐步好转的市场[ShiChang]背景下，在推进城镇化过程中，如何防范房价[FangJia]大幅反弹已成为政策面、市场[ShiChang]面急需解决的问题。

　　从政策面变化趋势来看，一旦房价[FangJia]出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。

　　但是，从政策或制度走向来看，以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场[ShiChang]需求及资金的流向，以此达到房地产市场[ShiChang]“去投资化”的目的。

　　回顾过去几年，楼市调控政策一旦略有松动，市场[ShiChang]基本面在之后几个月里马上就会出现好转，开发企业资金面较为紧张的压力也会减轻，房价[FangJia]随即也会面临反弹的压力。

　　从经验与现实面对的问题来看，我们不能再度让房地产市场[ShiChang]回到以投资投机为主的时代。尽管在一些机构和官方表态来看，今年房地产用地市场[ShiChang]全面反弹的可能性不大，但是，我们不能等到房价[FangJia]大幅反弹再采取措施急忙应对，而应该未雨绸缪，建立房地产市场[ShiChang]调控的常态化、长效的机制。

　　首先，从当前已经明确的政策走向来看，房产税试点范围正在逐步扩大、住房保有税、交易环节税改方案完成之后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场[ShiChang]投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场[ShiChang]“去投资化”的目的，引导楼市进入长效调控机制。

　　其次，在限购、限贷尚未明显松动的市场[ShiChang]背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场[ShiChang]应该制定“差别化”的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间，另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。